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Le diagnostic technique global, ou DTG, est un bilan complet de l'état général et de la performance énergétique d'un immeuble en copropriété.
Il est défini aux articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ALUR du 24 mars 2014. Contrairement à une idée très répandue dans les assemblées générales parisiennes, il n'est obligatoire que dans deux situations précises : la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, et la demande de l'autorité administrative lorsque l'immeuble présente des désordres. Partout ailleurs, la décision appartient aux copropriétaires.
Cette page réunit ce qu'un conseil syndical ou un syndic parisien doit savoir avant de porter la question en assemblée : le contenu exact du rapport, les cas d'obligation, ce que change le bâti parisien, les ordres de grandeur de coût observés dans le Grand Paris et les aides locales mobilisables. dtg-paris.fr est un site d'information indépendant : il ne réalise aucun diagnostic et transmet les demandes de devis à des diagnostiqueurs et bureaux d'études partenaires intervenant à Paris.
Ce que contient réellement un diagnostic technique global
Le rapport de DTG réunit cinq volets fixés par la loi, du relevé de l'état apparent des parties communes jusqu'à l'évaluation sommaire du coût des travaux à prévoir. Avant de savoir si l'immeuble est concerné par une obligation, il faut comprendre ce que ce document apporte concrètement au syndicat des copropriétaires. Son contenu est fixé à l'article L731-1 du Code de la construction et de l'habitation, ses modalités de réalisation par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 et les articles D731-1 à D731-3 du même code.
Les cinq volets du rapport
Chaque volet répond à une question différente, et c'est leur assemblage qui fait la valeur du document.
- L'analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs. Le professionnel observe la structure, les façades, les toitures, les réseaux d'eau, de gaz et d'électricité, la ventilation, le chauffage, l'ascenseur, et consigne les désordres visibles.
- L'état technique de l'immeuble et de ses équipements au regard des obligations légales et réglementaires applicables à la construction. C'est le volet conformité : sécurité incendie, installations de gaz, contrôles périodiques, accessibilité.
- L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble. Contrats d'entretien, organisation de la maintenance, capacité du syndicat à programmer ses dépenses.
- Le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble, qui donne l'étiquette et la consommation de référence du bâtiment.
- L'évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, en identifiant notamment ceux qui devraient être réalisés dans les dix prochaines années.
Ce que le DTG ne fait pas
Le périmètre du diagnostic est souvent surestimé au moment du vote, ce qui produit ensuite des déceptions à la restitution. Le DTG évalue, hiérarchise et chiffre sommairement : il ne descend pas au niveau de précision d'un devis d'entreprise et ne tient pas lieu de maîtrise d'œuvre.
- Il ne remplace pas les diagnostics réglementaires spécifiques, notamment le repérage amiante des parties communes.
- Il ne vaut pas étude de structure approfondie lorsque des désordres sérieux sont détectés.
- Il n'engage par lui-même aucun travaux : chaque opération reste soumise au vote de l'assemblée générale.
Quand le DTG est-il obligatoire pour une copropriété parisienne
Le DTG est obligatoire dans deux cas seulement : la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, et la demande de l'autorité administrative lorsque l'immeuble présente des désordres. Savoir ce que contient le rapport ne dit pas encore si l'immeuble doit en disposer, et c'est la question qui revient le plus souvent en conseil syndical. Ni l'âge de l'immeuble, ni la taille de la copropriété ne créent à eux seuls une obligation (service-public.gouv.fr, fiche F32059 mise à jour le 30 juin 2025).
La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans
L'hypothèse est celle d'un immeuble détenu par un propriétaire unique et divisé pour la première fois en lots. Le diagnostic doit alors précéder l'opération. Le cas est loin d'être marginal à Paris, où l'ancienneté du parc et les divisions d'immeubles de rapport alimentent régulièrement ce type de montage. L'obligation pèse sur celui qui procède à la division, pas sur une copropriété déjà constituée.
La demande de l'autorité administrative
Lorsqu'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présente des désordres, l'autorité administrative compétente peut demander au syndic de produire le DTG afin de vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes. Selon la police exercée, insalubrité ou péril, cette autorité peut être le maire ou le préfet. Le point à retenir pour un syndic : à défaut de production dans le délai fixé après notification, le diagnostic peut être réalisé d'office, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Dans tous les autres cas, une décision de l'assemblée générale
Hors de ces deux hypothèses, le DTG est facultatif. L'assemblée générale se prononce sur sa réalisation et sur ses modalités à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le réflexe pratique est simple : faire inscrire la question à l'ordre du jour avant l'envoi de la convocation, en y joignant les devis, faute de quoi le vote devra attendre l'assemblée suivante.
Ce que le bâti parisien change au contenu du diagnostic
À Paris, 31,4 % des résidences principales ont été achevées avant 1919 et 97,0 % des logements sont des appartements (INSEE, recensement 2023, commune 75056). Le cadre légal est national, mais la réalité du parc immobilier change complètement ce qu'un DTG révèle d'un immeuble à l'autre. La capitale compte 1 402 024 logements, dont 1 124 522 résidences principales.
Un parc dominé par l'habitat collectif ancien
La répartition par période de construction dessine trois strates techniques très différentes (INSEE, recensement 2023) : 31,4 % des résidences principales d'avant 1919, 17,4 % entre 1919 et 1945, 19,9 % entre 1946 et 1970 et 20,7 % entre 1971 et 1990.
- Les immeubles antérieurs à 1919, haussmanniens ou de faubourg, concentrent les sujets de structure en pierre de taille, de planchers bois, de souches de cheminée et de menuiseries d'origine. Le volet énergétique y est contraint par l'aspect des façades sur rue.
- Les constructions de 1919 à 1945 apportent la brique, le béton et les premières installations collectives, avec des étanchéités de terrasse souvent arrivées en fin de vie.
- Les immeubles de 1946 à 1970, dont l'essentiel relève des années 1950-1970, cumulent chauffage collectif vieillissant, vitrages simples et absence d'isolation. Ce sont les premiers candidats à l'étiquette de passoire thermique et, souvent, les cibles les plus rentables d'un plan de travaux énergétique.
L'entretien des façades, une contrainte parisienne à intégrer au plan de travaux
Le Code de la construction et de l'habitation impose que les façades soient constamment tenues en bon état de propreté et que les travaux nécessaires soient effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de l'autorité municipale (articles L126-2 et L126-3, Paris étant nommément visée par le texte). L'obligation naît donc de l'injonction, elle n'est pas automatique. Pour un conseil syndical, l'intérêt est ailleurs : anticiper ce poste dans la liste des travaux issue du DTG permet de mutualiser un échafaudage déjà coûteux avec une reprise d'étanchéité, un ravalement et, lorsque l'aspect de la façade le permet, une isolation par l'extérieur.
Beaucoup de petites copropriétés, des moyens limités
En France, 80 % des logements en copropriété se situent dans des immeubles de moins de 20 lots principaux et 45 % dans des copropriétés construites avant 1948 (Agence Parisienne du Climat, référentiel DTG). Cette structure se retrouve très largement dans les arrondissements centraux. Conséquence directe : un conseil syndical bénévole, aucune ingénierie interne et un coût de diagnostic rapporté au lot mécaniquement plus élevé que dans une grande résidence. C'est précisément dans ces copropriétés que l'accompagnement gratuit et les aides changent la décision.
Des enjeux différents selon les quartiers parisiens
Le cadre légal est le même partout, mais le rapport ne parle pas du même immeuble. La part de résidences principales achevées avant 1919 va de 65,7 % dans le 8e à 12,4 % dans le 19e, où les logements de 1971 à 1990 pèsent près d'un tiers du parc (INSEE, recensement 2023).
- 8e, 16e et 17e arrondissements. Parc majoritairement antérieur à 1919 dans le 8e et le 17e (38,4 %), complété dans le 16e par 25,6 % de logements de 1919 à 1945. Pierre de taille, toitures en zinc, planchers bois et menuiseries d'origine y dominent le diagnostic.
- Faubourg Saint-Antoine (11e et 12e). La Ville de Paris y décrit un tissu ancien « organisé autour de cours profondes et de passages longtemps bordés d'ateliers » ; le plan local d'urbanisme bioclimatique de novembre 2024 renforce la protection du tissu faubourien dans le 11e. Bâtiments en fond de cour, accès étroits, protections à vérifier.
- Belleville et Ménilmontant (20e). L'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) a repéré 192 immeubles à risque de dégradation en 2020, dont 73 % dans les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e et 87,5 % de copropriétés. Le DTG y fournit l'état des lieux manquant.
- Olympiades (13e), Front de Seine (15e) et place des Fêtes (19e). Trois secteurs d'urbanisme sur dalle des années 1960 et 1970 : Olympiades bâties sur l'ancienne gare des Gobelins, tours du Front de Seine, place des Fêtes reconstruite en tours et dalle commerciale. L'ouvrage-dalle et les équipements partagés entrent dans l'état apparent.
- HBM de la ceinture des maréchaux. Environ 38 000 logements sociaux en brique édifiés entre les deux guerres sur 17 km, dont l'Apur fait un enjeu stratégique du Plan climat.
| Secteur | Époque dominante | Point de vigilance pour le DTG | Source |
|---|---|---|---|
| 8e et 17e arrondissements | Avant 1919 (65,7 % et 38,4 % des résidences principales) | Façades en pierre de taille, planchers bois, menuiseries d'origine | INSEE |
| 16e arrondissement | Entre-deux-guerres (25,6 % de 1919 à 1945) | Béton et brique, premières installations collectives, étanchéités de terrasse | INSEE |
| Faubourg Saint-Antoine (11e et 12e) | Tissu faubourien ancien, cours et anciens ateliers | Bâtiments en fond de cour, structures hétérogènes, protections patrimoniales | Ville de Paris |
| Olympiades, Front de Seine, place des Fêtes | Années 1960 et 1970, urbanisme sur dalle | Ouvrage-dalle, parkings en infrastructure, équipements partagés entre bâtiments | Ville de Paris |
| HBM de la ceinture des maréchaux | Entre-deux-guerres, production de masse de 1926 à 1939 | Brique apparente, réhabilitation thermique posée comme enjeu stratégique | Apur |
DTG, DPE collectif, audit énergétique et plan pluriannuel de travaux
Le DTG couvre l'immeuble entier, le DPE collectif ne porte que sur l'énergie, l'audit énergétique approfondit les scénarios de travaux et le plan pluriannuel de travaux, que les syndics désignent couramment par l'acronyme PPPT, programme les dépenses sur dix ans. La confusion entre ces quatre documents est la première cause de dépenses redondantes en copropriété, d'autant que leurs calendriers se sont superposés ces dernières années. Voici ce qui les distingue.
| Document | Objet principal | Régime | Ce que la copropriété en retire |
|---|---|---|---|
| Diagnostic technique global | État général et performance énergétique de tout l'immeuble | Obligatoire à la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans et sur demande de l'autorité administrative, facultatif sinon (art. L731-1 et suivants du CCH) | Une photographie technique complète et une liste de travaux chiffrée sommairement |
| DPE collectif | Performance énergétique du bâtiment | Obligation déployée par paliers selon le nombre de lots principaux, pour les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 | Une étiquette énergétique et un point de départ pour la rénovation |
| Audit énergétique | Scénarios chiffrés d'amélioration énergétique | Volet approfondi, souvent exigé par les dispositifs d'aide | Des bouquets de travaux comparés avec leurs gains attendus |
| Plan pluriannuel de travaux | Programmation des travaux sur dix ans | Projet de plan pour les immeubles achevés depuis plus de quinze ans (loi Climat et Résilience, art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) | Un calendrier et une trajectoire d'abondement du fonds de travaux |
L'articulation la plus utile concerne les deux derniers. Le DTG fournit la matière du projet de plan pluriannuel de travaux, puisqu'il liste, hiérarchise et chiffre sommairement les opérations. Mieux : le syndicat est dispensé d'élaborer ce projet de plan lorsque le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration (service-public.gouv.fr, fiche F36760 vérifiée le 8 juin 2026). La dispense est conditionnelle : un diagnostic qui identifie des travaux, même non votés, ne l'ouvre pas.
Combien coûte un DTG à Paris et ce qui fait varier le devis
Aucun tarif n'est réglementé pour le DTG : les tarifs sont libres et se fixent lors d'une mise en concurrence menée par le syndic ou le conseil syndical. Dans la Métropole du Grand Paris, le coût moyen observé est de 9 102 € TTC, soit 442 € TTC par logement, sur 2 500 diagnostics réalisés entre 2010 et mi-2024 (CoachCopro, publication du 31 octobre 2024). La même analyse relève une progression des coûts de 4 à 6 % par an depuis 2020, hors inflation. Une fois le principe du diagnostic acquis, c'est presque toujours ce montant qui bloque le vote en assemblée générale.
Les facteurs qui font varier le montant
Ces moyennes recouvrent des écarts considérables, et l'expérience des consultations montre que la différence tient au périmètre de la mission bien plus qu'au positionnement du prestataire.
- Le nombre de lots principaux et le nombre de bâtiments du syndicat.
- La présence d'un chauffage collectif et la méthode de calcul énergétique retenue, un calcul réglementaire complet coûtant sensiblement plus qu'une approche simplifiée.
- L'existence d'un ascenseur et d'équipements communs techniques à examiner.
- L'accessibilité des combles, des caves, des toitures et des gaines.
- Le nombre de logements visités par échantillonnage.
- La disponibilité des plans et des archives techniques de l'immeuble, qui allège ou alourdit la phase documentaire.
- L'ajout d'une restitution orale devant l'assemblée générale.
Comparer trois devis sans se tromper de critère
Comparer des montants n'a aucun sens tant que les périmètres diffèrent. La méthode qui fonctionne consiste à imposer le même cahier des charges aux trois consultés, puis à vérifier point par point.
- Les trois offres reposent-elles sur le même cahier des charges et le même référentiel ?
- Combien de visites et combien de logements inspectés sont prévus ?
- Quelle méthode est retenue pour le volet énergétique ?
- Quel est le format du rapport et sous quel délai est-il remis ?
- Une restitution en assemblée générale est-elle incluse ou facturée en supplément ?
- L'attestation d'assurance et la déclaration d'impartialité sont-elles jointes ?
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Les aides mobilisables par une copropriété parisienne
La Ville de Paris accorde une subvention de 5 000 € aux copropriétés qui font réaliser un audit global de rénovation énergétique (paris.fr, page mise à jour le 24 avril 2026). Le montant du diagnostic se regarde autrement lorsque la copropriété peut en faire financer une large part par les dispositifs locaux. Ces aides évoluent, leurs conditions doivent donc être revérifiées auprès de l'organisme à la date du vote.
Le chèque à l'audit de la Ville de Paris
Cette subvention porte sur l'audit global, c'est à dire le bilan architectural et énergétique du bâtiment assorti de scénarios de travaux. Elle prolonge le programme Éco-rénovons Paris, lancé en 2016. Trois conditions sont publiées par la Ville :
- inscrire la copropriété sur la plateforme CoachCopro ;
- utiliser le cahier des charges « Audit global : rénovation architecturale et énergétique » de l'Agence Parisienne du Climat ;
- recourir à un professionnel issu de l'annuaire CoachCopro, agréé RGE et signataire de la charte d'engagement.
L'audit global n'est pas juridiquement le diagnostic technique global, même si les deux démarches se recouvrent largement sur le plan technique. D'où l'importance de caler le cahier des charges avant de commander quoi que ce soit.
Les aides de la Métropole du Grand Paris
Le dispositif Métropole Rénov' soutient les syndicats de copropriétaires dans leur recours aux prestations d'ingénierie confiées à des architectes ou à des bureaux d'études. Son renouvellement a été approuvé par le Conseil métropolitain lors de sa séance du 15 octobre 2025 (metropolegrandparis.fr). Une condition précède toute demande : la prise de rendez-vous avec un conseiller France Rénov' pour préqualifier le projet. Les barèmes n'étant pas publiés sur la page de référence, ils sont à demander avec le règlement d'aides en vigueur.
L'accompagnement gratuit avant de voter
L'Agence Parisienne du Climat et la plateforme CoachCopro proposent aux copropriétés parisiennes une inscription et un conseil gratuits, ainsi qu'un référentiel de réalisation du DTG qui sert de base au cahier des charges. Entrer dans ce parcours avant l'assemblée générale, et non après, évite de voter une mission mal calibrée puis de découvrir qu'elle n'ouvre droit à rien.
Choisir le professionnel et dérouler la mission
Le DTG doit être confié à un tiers dont les compétences sont fixées par le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, et qui atteste de son impartialité vis à vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises susceptibles d'intervenir sur l'immeuble. Le budget voté et les aides identifiées, reste l'étape qui détermine la qualité du rapport.
Les compétences et garanties à exiger
Le décret énumère les domaines que le professionnel doit maîtriser : modes constructifs traditionnels et contemporains, pathologies du bâtiment et de ses équipements, thermique et amélioration énergétique, règles applicables à l'habitat, à la construction et à la sécurité, droit de la copropriété et gestion financière des syndicats. Ces compétences se justifient par un diplôme de niveau postsecondaire d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, un titre professionnel, une inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine immobilier ou une certification équivalente.
Avant de signer, quatre pièces méritent d'être réclamées :
- le justificatif de compétences ou de certification ;
- l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle en cours de validité ;
- la déclaration d'impartialité et d'indépendance prévue par le décret ;
- des références de missions comparables sur du bâti ancien, format dominant à Paris.
Les trois temps de la mission
Le déroulement est stable d'un prestataire à l'autre, seule l'ampleur varie.
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La collecte documentaire
Le syndic réunit le règlement de copropriété, le carnet d'entretien, les contrats d'entretien, les factures d'énergie, les plans disponibles et les rapports de contrôle des ascenseurs et des installations de gaz. La qualité de cette étape conditionne tout le reste.
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La visite sur site
Parties communes, locaux techniques, toitures et caves, puis un échantillon de logements pour apprécier les menuiseries, la ventilation et le confort réel.
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Le rapport et sa présentation
Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation. Si le diagnostic montre la nécessité de travaux, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée suivante la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions générales de mise en œuvre.
Indiquez l'adresse de l'immeuble, le nombre de lots et votre échéance : un diagnostiqueur ou un bureau d'études partenaire vous recontacte avec une proposition chiffrée.
Sources
Les informations réglementaires de cette page proviennent de Légifrance (articles L731-1 à L731-5 et D731-1 à D731-3 du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), de service-public.gouv.fr (fiches F32059 et F36760) et de l'Agence nationale pour l'information sur le logement. Les données locales proviennent de l'INSEE (dossier complet de la commune de Paris, code 75056, et dossiers complets des arrondissements 75101 à 75120, recensement 2023), de paris.fr (pages consacrées aux Olympiades, à Beaugrenelle Front de Seine, à la place des Fêtes et au plan local d'urbanisme bioclimatique, cahier du 12e arrondissement sur le paysage urbain et le patrimoine), de l'Atelier parisien d'urbanisme (étude historique sur les HBM de la ceinture de Paris, 2017, et observatoire de la prévention de la dégradation du bâti, résultats 2020), de l'Agence Parisienne du Climat, de CoachCopro et de metropolegrandparis.fr.